預售屋1050萬換約轉手、房地合一稅「成交價」認定200萬？國稅局曝算法
預售屋換約出售時，房地合一稅的成交價額如何認定？
預售屋權利轉讓時，申報房地合一稅的成交價額，應以受讓人實際支付給讓與人的價額為準，不包含受讓人後續需支付給建商或地主的款項。個人若在2021年7月1日起交易2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地，視同房地交易，應於交易日次日起30日內申報房地合一所得稅。若無法提出交易費用憑證，可依成交價額的3%計算費用，但需留意成交價額的認定基礎，以免因計算錯誤遭補稅。
文／謝曉菁 攝影／黃威彬
預售屋換約申報房地合一稅，「成交價額」到底怎麼認定？財政部中區國稅局提醒，預售屋權利轉讓時，應以受讓人實際支付給讓與人的價額作為成交價額，不包含接手後還要繼續支付給建商或地主的款項；尤其民眾若無法提出交易費用憑證，採成交價額3%計算費用，更要留意計算基礎，以免申報錯誤遭調整補稅。
中區國稅局指出，個人自2021年7月1日起，交易2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地，視同房地交易，應於交易日次日起30日內，向戶籍所在地國稅局申報房地合一所得稅。
由於預售屋尚未完成交屋，轉讓時應以「受讓人實際支付給讓與人的價額」作為成交價額，至於受讓人接手合約後，後續支付給建商或地主的款項，則不計入讓與人的成交價額。
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國稅局舉例，A君以1000萬元購買預售屋，已支付建商150萬元，之後以1050萬元轉讓，等於換約獲利50萬元。此時受讓人實際支付給A君的價額為200萬元，包括A君先前已支付的150萬元及50萬元獲利；其餘尚未支付的款項則由受讓人接手後支付給建商，因此不計入A君這筆預售屋權利交易的成交價額。
預售屋換約申報房地合一稅時，成交價額以受讓人實際支付給讓與人的價額認定，不包含後續支付給建商或地主的款項。示意圖
若A君無法提出交易費用憑證，則以200萬元成交價額的3%計算，可列報費用6萬元；再以200萬元收入扣除150萬元成本及6萬元費用，所得額為44萬元，以45%稅率計算，應納稅額為19.8萬元。
國稅局提醒，申報預售屋交易所得時，應以實際收取價金列為收入，並以實際支出列報成本；若無法提出交易費用憑證，依成交價額3%列報費用時，也要特別注意成交價額的認定方式，以免因計算基礎錯誤遭調整補稅。
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預售屋換約出售，受讓人實際支付給讓與人的價額包含哪些？
受讓人實際支付給讓與人的價額，包含讓與人先前已支付給建商或地主的款項，以及讓與人轉讓合約所獲取的獲利。後續由受讓人接手支付給建商或地主的款項，則不計入讓與人的成交價額。
預售屋換約出售，若無法提出交易費用憑證，費用如何計算？
若無法提出交易費用憑證，可依成交價額的3%計算可列報的費用。例如，若成交價額為200萬元，可列報費用為6萬元。此費用將從總收入中扣除，以計算所得額。
