商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

面對美國居高不下的房貸利率，許多潛在購屋者正觀望市場，期望利率能有所回落。然而，房地產經紀人網路（Realtor.com®）資深經濟學家 Jake Krimmel 表示，3% 的房貸利率（mortgage rate）在短期內幾乎不可能再現，甚至連降至 5% 都需時日。

目前美國 30 年期固定房貸利率平均為 6.65%。回溯至疫情期間，聯準會（Federal Reserve）為避免經濟崩潰而大幅降息，當時房貸利率曾徘徊在 3% 左右，甚至一度觸及 2.65% 的歷史低點。但自 2022 年 3 月聯準會開始升息以來，房貸利率便持續走高。

為此，加州（California）提出一項名為「37 號提案」（Proposition 37）的全州性頭期款（down payment）補助計畫，有望在今年 11 月的公投中決定。若通過，該方案將允許中等收入居民借貸購置新建房屋價格的最高 17%，使購屋者所需支付的最低頭期款降至僅 3%。這筆貸款將作為第二順位房貸，與主要房貸同時支付。

根據提案，California Housing Finance Agency (CalHFA) 將負責管理這項計畫，並可透過發行最高達 250 億美元的收入債券來籌措資金。計畫主要針對首次購屋者，購買的必須是新建房屋，且房價需在一定上限以下（依郡縣不同，約在 100 萬至 150 萬美元之間）。購屋者除了最低 3% 的頭期款外，還需自行取得另一筆房貸來支付剩餘房價。California Budget and Policy Center 指出，若購屋者能結合 37 號提案取得的資金，總共支付 20% 的頭期款，便可避免支付私人房貸保險（PMI）。以 房地產經紀人網路 最新數據，加州今年 7 月的房價中位數為 744,750 美元，符合資格的購屋者只需支付約 22,340 美元的頭期款。申請資格包括在加州居住至少一年、首次購買、60 天內將房屋作為主要居所，且家庭收入不得超過該地區中位數收入的兩倍。

然而，這項看似有利的計畫也存在隱憂。Jake Krimmel 提醒，如果未來購屋者想對主要房貸進行再融資，通常需要第二順位貸款機構的同意，並維持其次順位。這可能導致購屋者在利率改善時，仍無法整合成單一房貸，限制了財務彈性。此外，Krimmel 也認為，這類頭期款補助計畫主要目的在於提供購屋者穩定性、強制儲蓄及可預測的每月還款，而非在短期內快速累積房屋淨值。

Jake Krimmel 建議，購屋者不應盲目等待特定房貸利率，因為這可能遙遙無期。如果每月還款金額過高，購屋者應考慮擴大搜尋範圍，因為各地的房價差異顯著。他也提到，秋季可能由於供應量增加、賣家更趨務實以及競爭減少，會是較好的購屋時機。與其試圖掌握市場時機和預測利率變化，購屋者更應該多方比較貸款機構、整理財務狀況，並盡力儲蓄更多的頭期款，這將使他們在準備好購屋時處於更有利的地位。