外牆掉磚誰買單？老屋修繕卡關三大解法

文／吳翃毅

老屋磁磚剝落、招牌鬆脫，隨時可能變成砸傷人的空中殺手。想修繕，卻常卡在管委會用沒錢當理由拖著，或住戶不願分攤費用。遇到這種情況，其實不必只能生氣乾等，用對法律程序，才能真正把問題解決。

台灣房屋稅籍住宅平均屋齡達到34.1年，佔整體住宅比例近60％，房屋嚴重老化。加上位處地震帶，長期受颱風、潮濕氣候及日曬影響，外牆磁磚、廣告招牌、騎樓天花板、冷氣機架、花架、鐵窗、外推窗等，都可能因為天氣因素或長年失修而鬆脫剝落，成為危害公共安全的空中殺手。

老建物共有修繕部分，多數人欠缺正確觀念，總以為這些微小瑕疵可以先不理，等大修繕再一起處理。其實屋宅大樓或公寓的維養觀念，應事先建立定期巡檢機制，至少每週巡視一次公共區域與外牆，一旦發現磁磚龜裂、外牆剝落、鐵件鏽蝕、招牌鬆動或冷氣機架不穩，應立即設置警示並儘速修繕，避免意外。但這部分取決於管委會應作為而不作為，公寓又因少了管委會組織或管理人代表，若少了熱心住戶分擔，就是無人管理的現況。

住保會的諮詢電話中，有不少比例是屋主來電諮詢共有修繕問題，主要分成3種情況：一是管委會召開會議、多數住戶已同意分攤修繕費用，卻遇到少數住戶不付錢卡住進度；二是老公寓沒有管委會，也沒有人願意出面擔任代表；三是管委會本身消極不作為，用「沒錢」當理由，什麼都拖著不處理。3種情況需要的解法不一樣，以下分開來看。

少數不繳　依法催收

若區分所有權人已經多數通過修繕、也願意分擔費用，只是少部分住戶不願付款，這時管委會應找廠商報價，以公告方式將修補金額、分攤方式等資訊告知所有住戶，待完成修繕後再次公告。若期限屆滿住戶仍不繳款，先向未繳費住戶寄發存證信函，若仍無效，再提出相關證據，向法院聲請支付命令。

傳統公寓若缺乏管理人代表，建議先召開前置會議、推選召集人，接著召開區分所有權人會議、備齊文件報請公所備查，取得核准備查函後，由某位住戶擔任管理代表人。於法有據，就能名正言順來處理公寓內的共有部分。

管委會擺爛　三步驟因應

最讓人頭痛的是管委會用「沒錢」當理由消極不作為，形同虛設。這種情況建議照三步驟處理。首先，若情況緊急、影響公共安全，住戶可以先自行找廠商報價、修好共有部分，因為這是為了全體住戶的利益。依據《民法》第176條無因管理，事後可以依法向其他住戶請求他們應分攤的費用。

其次，若時間允許，最根本的解法是召開會議推翻現任管委會，重新選出願意做事的委員。最後，如果暫時無法立即改選，住戶也可以比照前述「少數不繳」的做法，自行發起修繕：先確認管委會的不作為，接著以公告方式呼籲大家參與，內容包括發包總金額、分攤費用、繳款方法與期限，若取得多數人同意並完成修補，對其餘未繳納的住戶，一樣用存證信函催告，催告無效後再向法院聲請支付命令。

以實務情況來說，遇到消極不作為的管委會是最傷腦筋的，問題拖著只會越拖越可怕，未來修繕會花更多錢。但也不能因為一時氣憤，取消磁扣或阻擋住戶進出，公告未繳費住戶的相關資訊時，建議以「Ｏ樓之Ｏ 尚未繳納電梯修繕費」這類方式呈現，避開個資爭議，否則反而可能讓公親變事主，還是選擇法律催收程序才是穩妥的方法。

有人說買房首要看地點，但我認為，有效的管理才是房價的隱形推手。從新聞事件就能看出，管委會運作不當、爭議頻傳的社區，房價往往和制度健全的社區有明顯落差。畢竟買房這筆費用，有一部分就是付在公設與共有部分上，這些地方的管理好壞，直接關係到未來會不會衍生糾紛，進而影響居住權益，值得買房前一併納入考量。

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