預售比成屋貴逾1倍！七都前10大價差區曝光 台南「這區」差幅127.7%居冠
文／謝曉菁
近年土地與營建成本持續攀升，加上房市信用管制影響，預售屋與成屋價格差距逐漸擴大。為此，永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計近一年七大都會區預售屋與成屋大樓價差幅度最大的前10名行政區，結果顯示，台中、台南及高雄合計占據9席，其中前8名行政區的預售屋平均單價，更比成屋大樓高出1倍以上，凸顯新舊住宅市場的價格落差。
觀察榜單分布，台中市共有5個行政區入榜，為七都之冠，台南及高雄也占有多個席次。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，第七波信用管制實施前，房市交易熱絡，建商積極購地推案，開發範圍也逐漸向外圍區域延伸；然而信用管制上路後，市場買氣降溫，建商面臨銷售與資金壓力，推案策略也轉趨保守。
陳金萍指出，在購地及營建成本居高不下的情況下，建商更重視個案的銷售條件，傾向選擇生活機能成熟、具備自住需求的核心地段，或市場看好的重劃區推出新案，使預售屋價格相對有支撐。反觀中南部成屋大樓的房價基期較低，部分屋主在房貸緊縮、買氣轉弱的環境下，提高議價或讓利意願，導致兩者價格差距進一步拉大。
價差最大行政區
| 排序 | 縣市 | 行政區 | 平均單價（萬元／坪） |
價差 （萬元／坪） |
價差幅度 （%） |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 預售屋 | 成屋大樓 | |||||
| 1 | 台南市 | 東區 | 57.4 | 25.2 | 32.2 | 127.7% |
| 2 | 台中市 | 北區 | 63.2 | 28.6 | 34.6 | 121.2% |
| 3 | 高雄市 | 新興區 | 53.4 | 24.4 | 29.0 | 118.9% |
| 4 | 台中市 | 西區 | 68.8 | 31.6 | 37.2 | 117.9% |
| 5 | 台南市 | 北區 | 56.5 | 26.5 | 30.1 | 113.7% |
| 6 | 台中市 | 西屯區 | 71.4 | 33.6 | 37.8 | 112.3% |
| 7 | 台中市 | 南區 | 58.5 | 28.6 | 29.9 | 104.8% |
| 8 | 高雄市 | 大社區 | 33.3 | 16.4 | 16.9 | 103.5% |
| 9 | 台中市 | 南屯區 | 68.5 | 34.5 | 34.0 | 98.6% |
| 10 | 新竹縣 | 竹東鎮 | 51.5 | 26.6 | 24.9 | 93.8% |
2. 建物型態：住宅大樓、華廈。
3. 主要用途：住宅用、其他登記事項。
4. 排除樓層一樓、親友交易，以及屋齡兩年內之成交資料。
5. 排除交易量低於50件之行政區。
2. 價差幅度＝（預售屋平均單價－成屋平均單價）／成屋平均單價。
以台中市來看，北區、西區及南屯區的預售屋平均單價均已突破每坪60萬元，西屯區更站上70萬元，與區內成屋大樓行情形成明顯落差。陳金萍表示，西屯區受惠於七期重劃區的百貨、商務機能，以及中部科學園區高薪就業人口的購屋需求，帶動預售屋價格維持高檔。
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此外，西區鄰近草悟道、公益路商圈的「勤美之真」，以及南屯區五期核心的捷運指標案「亞昕織御」，憑藉地段條件與新案產品定位，推升區域預售屋均價。北區及南區則分別受中國醫藥大學、中興大學周邊成熟生活圈及換屋需求支撐，新推案行情維持在每坪50萬至60萬元以上。
值得注意的是，台南市東區以127.7%的價差幅度位居榜首，預售屋與成屋大樓每坪平均成交單價相差32.2萬元。
近一年七都預售屋與成屋大樓價差最大行政區中，台中共有5個行政區上榜。房市示意圖／永慶房屋提供
陳金萍分析，台南東區向來是當地文教與住宅發展重心，擁有學區及成熟商圈，但可供開發的素地逐漸稀少，既有住宅則以屋齡較高、公共設施規劃相對簡單的成屋大樓為主，因此中古市場價格較為親民。隨著平實重劃區開發、大型購物中心進駐，新建案價格逐步墊高，近一年包括「國城寳實」等指標建案成交，也拉升區域預售屋平均單價。
陳金萍認為，預售屋受到土地取得及營建成本影響，即使市場交易降溫，建商調整售價的空間仍相對有限；成屋則因屋主持有時間較長，議價條件可能較具彈性，加上不少物件位於成熟生活圈，交通與商業機能已相對完善，部分早期大樓也具備公設占比較低的優勢。
她表示，對於希望入住市中心、但購屋預算有限的民眾而言，成屋大樓是現階段CP值較高，也更務實的選擇。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
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